Mag de makelaarscommissie worden beperkt?

Op 27.02.2025 hield het Hof van Justitie een Sloveense wet die een maximum instelt voor de makelaarscommissie bij vastgoedbemiddeling tegen het licht. Deze wet bepaalt dat de commissie bij de aan- of verkoop van onroerend goed niet meer dan 4% van de contractprijs mag bedragen, en bij verhuur niet meer dan 4% van de maandlasten vermenigvuldigd met de huurperiode. Als een bemiddelingscontract deze limieten overschrijdt, is het nietig. Het Sloveense Grondwettelijk Hof vroeg het Hof van Justitie of deze regeling strijdig is met de EU-wetgeving (inzake het vrije verkeer van diensten).

Analyse door het Hof van Justitie

Het Hof oordeelde dat het beperken van de commissie mogelijk is, zolang de maatregel:

• niet discriminerend is;
• gerechtvaardigd wordt door algemeen belang (zoals betaalbare huisvesting en consumentenbescherming);
• evenredig is.

Het Hof benadrukte dat de Sloveense wet niet verder mag gaan dan noodzakelijk en dat er geen minder beperkende alternatieven beschikbaar mogen zijn. Het is aan de nationale rechter om te beoordelen of de wet strikt noodzakelijk is.

Samengevat: EU-regels staan een bovengrens voor makelaarscommissies toe, mits de maatregel noodzakelijk en proportioneel is en er geen andere, minder beperkende opties zijn.

Hoe wordt de makelaarscommissie in België bepaald?

In België bestaat er (voorlopig?) geen nationale wet die een maximum voor de makelaarscommissie oplegt.

Het commissieloon wordt volledig contractueel bepaald: de makelaar zal meestal een percentage in de verkoop- en verhuuropdrachten opnemen. Partijen kunnen daarover op voorhand onderhandelen.  Niets belet dus partijen zelf een maximumbedrag of percentage overeenkomen.

Wel bestaat het Koninklijk Besluit d.d. 28.09.2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomst gesloten tussen ondernemingen en consumenten (het zgn. KB Alexia). Deze regelgeving beschermt consumenten en voorziet onder andere dat makelaars hun tarieven duidelijk en transparant moeten communiceren, zowel in de precontractuele fase als in het contract zelf. Zo komen consumenten niet voor verrassingen te staan.

Ten slotte kan een Belgische rechtbank enkel optreden wanneer een makelaarscommissie totaal buitensporig zou zijn of in strijd met het consumentenrecht. In dit geval kan de rechter de commissie matigen of het contract (gedeeltelijk) nietig verklaren.